57 % des transactions immobilières réalisées par des non-résidents en Espagne débouchent sur le paiement d’un impôt, même lorsque le bien n’a pas pris de valeur. Ici, la fiscalité ne laisse rien au hasard : vendre un appartement ou une maison sur la péninsule ibérique, c’est forcément composer avec l’Impuesto sobre la Renta de no Residentes pour les expatriés et une retenue immédiate de 3 % sur le prix. Cette règle frappe sans exception, y compris si la vente ne génère aucun bénéfice.
Impossible d’échapper non plus à la taxe municipale sur l’augmentation de la valeur cadastrale du terrain, la fameuse plusvalía municipal, qui s’impose même lorsque le marché immobilier a flanché. Quant à la convention fiscale entre la France et l’Espagne, elle ajuste parfois la donne : selon votre profil, le coup de rabot fiscal ne sera pas le même d’un côté ou de l’autre des Pyrénées.
Panorama des impôts et taxes liés à l’immobilier en Espagne
En Espagne, chaque propriétaire, qu’il vive sur place ou non, croise le fer avec la fiscalité immobilière. Impossible d’y couper : tout vendeur est redevable d’un impôt, qu’il s’agisse de l’Impuesto sobre la Renta de no Residentes pour les expatriés, ou de l’impôt sur le revenu des résidents espagnols. Les modalités varient en fonction du statut fiscal : le régime s’adapte, mais la déclaration reste inévitable.
Pour un non-résident, chaque vente déclenche une retenue immédiate : 3 % du prix, prélevés sur-le-champ et reversés au fisc espagnol. Ce montant vient s’imputer sur l’impôt dû sur la plus-value de la vente. Si la somme retenue s’avère supérieure à l’impôt réel, le vendeur peut réclamer le trop-perçu.
Côté taux, la plus-value immobilière se retrouve taxée à 19 % pour tout résident d’un pays de l’Union européenne. Les Espagnols, eux, déclarent leur gain dans leur déclaration annuelle, selon un barème progressif.
Tableau récapitulatif des principaux impôts
Voici les différentes taxes à prévoir lors d’une vente immobilière en Espagne :
| Type d’impôt | Taux ou mode de calcul | Concerné |
|---|---|---|
| Impuesto sobre la Renta de no Residentes | 19 % sur la plus-value | Non-résidents UE |
| Retenue à la source | 3 % sur le prix de vente | Non-résidents |
| Plusvalía municipal | Calculée sur l’augmentation de la valeur cadastrale | Tous vendeurs |
Au-delà de la plus-value, chaque vente s’accompagne de la plusvalía municipal, une taxe prélevée par la mairie sur la revalorisation supposée du terrain. Selon que le bien se trouve à Madrid, Valence ou Alicante, la formule de calcul dépend de la durée de détention et de la valeur cadastrale. La taxe foncière annuelle (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) doit également être réglée par tout propriétaire, mais elle reste indépendante de la transaction.
La convention fiscale signée entre la France et l’Espagne prévoit que la France tient compte de la plus-value déjà imposée outre-Pyrénées lors de l’établissement de l’impôt français. Chaque situation mérite donc une attention minutieuse : fiscalité immobilière espagnole et improvisation ne font pas bon ménage.
Quels sont les frais à anticiper lors de la vente d’un bien immobilier espagnol ?
En Espagne, vendre une maison ou un appartement ne se limite pas à s’acquitter de l’impôt sur la plus-value. Plusieurs frais annexes s’invitent dans l’équation, que la propriété soit à Madrid, Benidorm, Alicante ou Valence. Parmi les charges qui reviennent systématiquement, il y a les honoraires d’agence immobilière, généralement compris entre 3 % et 6 % du prix de vente. Ce pourcentage peut varier selon les usages locaux : mieux vaut négocier avant de signer quoi que ce soit.
Au moment de conclure la transaction devant le notaire, le vendeur doit fournir certains documents administratifs. Il s’agit notamment du certificat énergétique et, selon la région, de la certification d’habitabilité. Sans ces pièces, la vente peut être bloquée. Les frais de notaire, pour leur part, sont habituellement à la charge de l’acheteur, sauf disposition contraire au compromis.
La plusvalía municipal s’ajoute, elle, à la liste des dépenses. Cette taxe varie fortement d’une commune à l’autre et dépend de la durée de détention du bien. Il faut donc l’intégrer d’emblée dans le calcul du budget final.
Voici les autres frais et démarches à prévoir lors de la cession d’un bien en Espagne :
- Des frais de remboursement anticipé si un crédit immobilier est encore en cours : certaines banques réclament une pénalité, fixée au départ dans le contrat.
- L’inscription au registre de la propriété, nécessaire pour formaliser la vente.
- La régularisation de situations administratives telles que l’obtention ou la mise à jour du NIE (numéro d’identification étranger), générant parfois des coûts supplémentaires.
Non-résidents français : quelle fiscalité sur la plus-value et quelles obligations déclaratives ?
Un résident fiscal français qui vend un bien immobilier en Espagne doit composer avec la fiscalité des deux pays. La première étape se joue en Espagne : une retenue à la source de 3 % du prix de cession est systématiquement appliquée, prélevée directement par l’acquéreur au profit de l’administration fiscale espagnole. Cette somme représente une avance et non le montant définitif de l’impôt sur la plus-value. Une fois la vente conclue, le calcul de la plus-value nette (prix de vente moins prix d’achat, frais déduits) permet d’établir le montant réel à verser, ou à réclamer, le cas échéant.
Pour les non-résidents, la plus-value est taxée à 19 % en Espagne, sans exonération liée à la durée de détention du bien. Contrairement au système français, aucun abattement n’est accordé, que vous ayez détenu l’appartement trois ans ou trente.
En parallèle, le vendeur doit aussi signaler cette plus-value à l’administration fiscale française, même si l’impôt a déjà été réglé en Espagne. Grâce au crédit d’impôt prévu par la convention bilatérale, la somme payée en Espagne est déduite de l’impôt calculé en France sur la même opération. Ce mécanisme évite la double taxation du même gain.
La déclaration de la vente auprès du fisc espagnol demeure obligatoire, y compris pour les non-résidents. Munis de leur NIE, les vendeurs doivent remplir le formulaire spécifique dans les délais impartis, sous peine de sanction. Rigueur et vigilance sur ces formalités garantissent la sécurité juridique de la transaction.
Zoom sur la taxe municipale « plusvalía » et autres spécificités locales à connaître
La plusvalía municipal représente une singularité du système fiscal espagnol. Prélevée lors de chaque vente de bien immobilier urbain, elle cible exclusivement la plus-value du terrain. Le montant à régler ne dépend pas du gain réel du vendeur, mais du nombre d’années de détention du bien et de l’évolution théorique de la valeur cadastrale, calculée par la municipalité.
D’une ville à l’autre, de Madrid à Valence, d’Alicante à Benidorm, les coefficients appliqués diffèrent. Il convient donc de se rapprocher de la mairie concernée pour déterminer le montant exact et la méthode de calcul en vigueur. Cette taxe vient s’ajouter à l’imposition sur la plus-value nationale. Pour les non-résidents, aucune exonération n’est prévue : tous passent à la caisse.
Quelques points pratiques à garder en tête concernant la plusvalía :
- La déclaration de la plusvalía est généralement à la charge du vendeur, qui doit s’en acquitter dans les 30 jours ouvrables suivant la signature de la vente.
- La base de calcul repose sur la valeur cadastrale du terrain, information disponible sur le dernier avis de taxe foncière espagnol.
La fiscalité locale ne prévoit aucun abattement pour durée de détention, contrairement au régime français. Certaines municipalités accordent toutefois des réductions en cas de transmission par héritage ou donation, sous réserve de conditions strictes. Si le bien vendu est neuf ou présente une situation juridique spécifique, la question de la TVA ou des droits de mutation (ITP) peut se poser : dans ce cas, l’appui d’un professionnel du droit local devient indispensable pour éviter toute mésaventure administrative.
Vendre en Espagne, c’est accepter les règles du jeu fiscal et anticiper chaque étape. Mais une fois la transaction menée à bien, c’est un vent de liberté qui souffle sur le projet suivant. Qui sait où il mènera ?
